"משכנתא במושבים"

מאת: איל ליבוביץ'- TIM ייעוץ למשכנתאות

·         חשוב לציין כבר בתחילת המאמר כי כותב המאמר, אינו משפטן, וכותב את הדברים רק מתוך ניסיון שהצטבר עם השנים בטיפולו בלקוחות ממושבים שונים.

נושא קבלת משכנתא במושבים, בישראל הוא נושא "כבד" מאוד ויש לתת עליו את הדעת, בהקשר של בקשות משכנתא במגזר זה.

מדוע זהו מגזר מיוחד הדורש תשומת לב מיוחדת?

המושבים בישראל מהווים מגזר מיוחד בגלל צורת ההתאגדות וחלוקת הקרקעות בין חברי המושב. רשות מקרקעי ישראל מנהלת את רישום הקרקעות (ברוב המקרים)בישראל. בדרך כלל החלוקה בכל הארץ די דומה אך לא זהה בכל מושב. מדובר בקרקע המוגדרת חקלאית כשכל תושב, מקבל חלק מ-3 סוגי הקצאות/שימושים בקרקע. סך כל החלקים האלו מוגדרים כנחלה של התושב באותו מושב.

חלקה א' -בדר"כ תהיה בסביבות 2.5 דונמים המיועדים למגורים, אליהם מוצמד חלק נוסף כשטח חקלאי. חלק זה רשום במינהל על שם התושב ובזכות זאת, ניתן לשעבדו לבנקים לצורך קבלת משכנתא. הבעיה היא, שלא ניתן להפריד החלקים השונים המרכיבים את הנחלה, ולכן הנחלה כולה תשועבד לבנק. מצב זה עומד להשתנות בקרוב לאור העובדה כי רשות מקרקעי ישראל מתכוונת להחתים את תושבי המושבים על חוזה חכירה נפרד ומיוחד על חלקה א' בלבד כדי להפרידה מיתר החלקים שהם בסטאטוס "בר רשות" והמושב רשאי לשנות מיקומם של החלקות של התושבים בהתאם לצורך ולעיבודים החקלאיים השונים.

עיקר שווי הנחלה מתבסס על חלקה א' ועל זכויות הבניה בה.

חלקה ב' - חלקה זו הינה חלקה נוספת המרכיבה את הנחלה וכולה בעיבודים חקלאיים של בעל הנחלה. הייעוד של קרקע זו הוא רק לחקלאות על כל ענפיה. גודלה של חלקה זו יכול להגיע לעשרות דונמים, הכל בכפוף ל"הסכם המשבצת" של המושב מול רשות מקרקעי ישראל.

חלקה ג' - חלקה נוספת ממרכיבי הנחלה של התושב. חלקה זו מוגדרת יותר במספר דונמים וחזקתו של התושב בהן היא במסגרת "בר רשות" בלבד, דהיינו, הוא מקבל את חלקת האדמה הזו לעיבוד חקלאי מתוקף בעלות המושב על הקרקע מתוקף חוזה חכירה שיש לו כמושב מול רשות מקרקעי ישראל והמושב רשאי להקצות לתושב קרקע חלופית, הכל על פי הצורך. בניגוד לחלקים א' ו-ב' שהוזכרו לעיל, חלקה ג' פחות ניתנת לזיהוי ושיוך אישי לתושב כי שם החלוקה היא פחות אישית ושמית.

במסגרת החוזה שחתם המושב כמושב מול רשות מקרקעי ישראל, מוקצה מספר דונמים שווה לכל תושב לפי מספר התושבים כך שנחלה בכל מושב יכולה להיות בעלת גודל שונה ממושב למושב. בדר"כ מספר הדונמים הכולל יעמוד על בין 50 ל-60 דונם בממוצע לתושב.

עד כאן כמעט הכל ברור, אם כן, מה הבעיה לקבל משכנתא כנגד שעבוד הנחלה?

ובכן, נוצר הרושם כי הבנקים מאוד "לא אוהבים" בלשון המעטה, לתת הלוואות משכנתא כנגד שעבוד נחלות במושבים. כפי שכבר הבנתם לעיל, השטח היחיד שניתן לזיהוי ודאי והוא בעצם השווי העיקרי בשווי כולל של נחלה, היא חלקה א' בלבד שהיא בדר"כ עד כ-2.5 דונמים והיא בעצם השטח הצמוד לבית המגורים הקיים בחזית הנחלה. על חלק זה כאמור, מותר כיום לבנות עוד בית מגורים ובעתיד הקרוב אמורה לצאת תקנה חדשה ברשות מקרקעי ישראל שתאפשר בניית יחידת מגורים/בית שלישי בנחלה, כך שהפוטנציאל והשווי הולכים וגדלים. אך חייבים לזכור כי אין משמעות משפטית לשעבוד של חלקה א' בלבד, אלא בשעבוד הנחלה כולה.

אז מה הבעיה?

לאור הנתונים לעיל, ברור כי חלקה ג' המרכיבה חלק מהנחלה של המושבניק, היא בשיתוף עם יתר חברי המושב, והקרקע נמסרת לבעל הנחלה לעיבוד חקלאי. שטח זה יכול להיות מוחלף באחר לפי הצורך והחלוקה שמבצע המושב, וחלוקה זו יכולה להשתנות. השטחים בבעלות המושב כמושב מתוקף חוזה חכירה שיש למושב על כל "משבצת" הקרקע של המושב והוא מוסרה למושבניק בתור "בר רשות"- המקבל רשות מהמושב להשתמש בקרקע לצרכיו באותה עת שקיבל הקצאת שטח. לאור חוסר הוודאות הזה יש בנקים שמעדיפים שלא להכנס לתחום זה ולא לתת משכנתאות כנגד שעבוד הנחלה, אולי מהחשש כי בבוא היום חלילה, בו הבנק יצטרך "לממש" את השעבוד ולמכור את הנחלה ב"שוק החופשי", הבנק יצטרך להתפשר על שווי לאור חלוקה לא ברורה של חלקות ב' ובעיקר ג' ממרכיבי הנחלה כולה.

עד לפני מספר חודשים לא היתה כל בעיה מיוחדת. המושב היה נותן לבנק אישור על הרכב הנחלה וכך היו מתקדמים בטיפול במשכנתא כולל השעבוד של הנחלה.

כעת, התחיל בנק מזרחי טפחות להתעקש מול הנהלות המושבים, לקבל אישור מפורט על הרכב הנחלה, בו יפורטו "גושים וחלקות" המרכבים את סך קרקעות הנחלה. וכאן יכולות להתברר כל מיני אי התאמות ובעלויות שונות.

כידוע, כחלק מהליך הטיפול בבקשת משכנתא ולאחר אישורה העקרוני על ידי הבנק, הבנק מבקש לערוך שמאות על הנכס הנמסר לשעבוד. בנחלות, הסיפור כאמור לעיל מורכב יותר ולכן שמאות כזו תעלה יותר בצורה משמעותית בהשוואה למשכנתא כנגד שעבוד נכס פרטי/דירה/מגרש.

שמאות כזו יכולה לעלות כמו כלום 5,000 ₪ ומעלה, ובסופו של דבר יכולה לגרום נזק רב למבקשי המשכנתא שכלל לא מודעים לבעייתיות שיכולה "להתעורר" כתוצאה מבדיקות אלו.

על זה יש להוסיף, כל מיני מבנים ישנים שקיימים על הנחלה שנים רבות שאולי לא כל כך מתאימים להיתר בניה שיש לנחלה. במצב כזה, השמאי/ת חייבים לציין זאת בשמאות והבנק לא יכול להתעלם מנתון כזה. השמאי/ת יידרש על ידי הבנק לציין בשמאות מהי העלות הכספית כדי ל"הכשיר" את המצוי ללא היתר על הנחלה. אם הסכום יהיה בגדר הסביר, הבנק יהיה מוכן להפחית העלות הזו מהשווי הכולל ולהמשיך בהליך קבלת המשכנתא. הבעיה מתחילה כשהשמאי מציין עלויות מאוד גבוהות לתיקון ההיתר, אז הבנק מעדיף שלא "להתעסק" עם בקשת משכנתא כזו.

לסיכום, בטרם אתם ניגשים לביצוע מהלך כזה או אחר, חשוב שתתייעצו עם גורמים מוסמכים כמו עורך דין שמתמחה בתחום הנחלות וביועץ משכנתאות טוב.

בהצלחה.