לקנות דירה או לשכור? מה עדיף?

ללא ספק, אחת ההתלבטויות "העתיקות" בעולם הפיננסי בכלל ובישראל בפרט.

בישראל בפרט, לאור העובדה כי מאוד יקר לרכוש היום ומאז ומתמיד, נכס מגורים בישראל, במיוחד, כאשר עושים את החישוב בהשוואה לשאלה: כמה משכורות נדרשות בישראל כדי לרכוש נכס למגורים. בדרך כלל השאלה מתעוררת ביחס לנכס הראשון שזוג או כל תא משפחתי אחר, מבקש לרכוש לעצמו קורת גג למגוריו.

בבוא לנתח את התשובה האופטימאלי לכל אחד, ברורה עובדה אחת בצורה מובהקת. התשובה לשאלה כזו מורכבת מ-2 בסיסים מאוד חזקים שיש להתייחס אליהם, בכל תשובה לכל אחד:

·         ההיבט הכלכלי – "מה יותר כדאי לי...?", "היכן ארוויח יותר?"

·         ההיבט הפסיכולוגי/האישי – "מה יהיה יותר טוב עבורי, או עבור בן זוגי/משפחתי?"

אנסה במאמרי זה להתייחס להיבט הכלכלי בלבד, שהרי אינני פסיכולוג, ויכולות סיבות רבות לכאן או לכאן בקבלת החלטה כזו בהיבט האישי/פסיכולוגי. אתייחס בזעיר אנפין להיבט זה בניתוחי את ההיבטים הכלכליים של שאלה זו.

ובכן, בואו נתחיל לצלול בעולם המספרים.....

בבואנו לבחון סוגיה כלכלית זו אנו בעצם מציבים לעצמנו את השאלה, מה יותר כלכלי = כדאי לנו לעשות בפועל? האם לרכוש דירה ולממן אותה על ידי שילוב של הון עצמי ומשכנתא, או לשכור דירה? השאלה בעצם היא מה יהיה לנו כדאי יותר מבחינה כספית לאורך שנים?

מכאן נובעים מספר שאלות משנה, כמו:

·         לאיזו תקופה נבחן את הכדאיות? לכל החיים? ל-10 שנים? אולי ל-20 שנים?

·         כמה הון עצמי יש לנו?

·         האם ההון העצמי שיש לנו, יספיק כדי לעמוד בתנאי בנק ישראל לקבלת משכנתא?

·         לאיזה התחייבות חודשית אנו יכולים להתחייב? ולכמה שנים?

·         האם יהיה נכון "להשקיע את ההון העצמי שיש לנו ברכישת דירה כדי להקטין את המשכנתא שנצטרך, או אולי נשקיע את ההון העצמי באפיקי השקעה אחרים שיניבו לנו תשואה גדולה יותר לאורך זמן?

ובכן, אתייחס לכל שאלה בנפרד כחלק ממציאת הדרך הנכונה.....

·         לאיזו תקופה נבחן את הכדאיות?

התקופה שבה ניתן לבחון את הנושא, היא התקופה שתתאים לכושר ההחזר שלנו להחזר הלוואה כל חודש או לחילופין, כמה אנו יכולים/רוצים לשלם עבור שכירות מידי חודש.

מניסיון עשיר ורב שנים, שיש לנו עם לקוחות רבים, ההדרכה שלנו ללוקחי משכנתאות היא, שגובה ההחזר החודשי האופטימאלי לצורך תשלום החזרי משכנתא או שכ"ד הוא סכום שלא יעלה על יותר מרבע (25%) מסך כל ההכנסות שלך התא המשפחתי שעומד להתחייב למשכנתא.

כעת ברור לנו שהשאלה הראשונה שיש לבחון היא, מהו ההון העצמי שיש לנו כתא משפחתי לצורך מימון עסקת רכישת דירה/בית?

ננסה כעת לבחון מספר מצבים לפי הון עצמי שונה בכל פעם ובהתייחס למגבלות בנק ישראל בנושא זה.

   

·         כמה הון עצמי יש לנו?

שאלת "ההון העצמי" הינה שאלה כבדת משקל. ראשית, התשובה צריכה להיות, כמה באמת יש לנו "בצד" ככסף זמין ונזיל כדי לבצע עסקת רכישה.

שאלת מפתח משנית ולא פחות חשובה היא, מה המינימום שאני צריך "להביא מהבית" כדי לקבל משכנתא למימון רכישת הנכס. ולמה שאלה זו חשובה כעת יותר מבעבר?

בנק ישראל הוציא הנחיות מאוד ברורות בשנתיים האחרונות, לעניין תמחור המשכנתא על ידי הבנקים שהוא נגזרת ישירה משאלת ההון העצמי שיש ללקוח. ככל שההון העצמי של הלקוח, יהיה גבוה יותר באחוזים מערך הנכס הנרכש, הרי שהמשכנתא שיצטרך לקחת מהבנק היא קטנה יותר ביחס לעלויות הרכישה. ובמקרה כזה, הרי שהעסקה כולה, פחות מסוכנת מבחינת הבנק ולכן יוכל לתמחר אותה טוב יותר עבור הלקוח.

ומדוע נכנסת כאן המילה "מסוכן" למערכת השיקולים?! איזו מסוכנות יכולה להיות בעסקת נדל"ן?!

ובכן, בעסקת מימון נדל"ן הרי שיש 3 צדדים לעסקה:

הבנק המלווה – הלקוח שלווה – והנכס המשועבד לבנק

אם אחד מהשותפים האלו יגלה "חולשה" מסוימת, הרי שהעסקה מתחילה להיות מסוכנת, ונכנס החשש, שאולי העסקה לא תחזיק מעמד לאורך חייה כפי שיוגדר בכריתת "הברית" המשולשת הזו.

אילו חולשות יכולות להיות?!

מצד הבנק - אם הבנק לא יקבל בטוחה נכסית ( או כל בטוחה אחרת ) שיכולה להבטיח לו את החזר ההלוואה במקרה של קטסטרופה = כשלא מחזירים לו את הכסף, ואם זה יקרה בהרבה מקרים/לקוחות במקביל, הרי שהוא מסכן את עצם קיומו מלהמשיך ולתפקד כבנק. כל עסקי הבנקים, בנויים על מתן הלוואות בריבית הגבוהה מהריבית בה הבנק "קונה" את הכסף מכל מקורותיו. אם הבנק לא יקבל את הכסף שהלווה בחזרה, הרי שלא יוכל להמשיך ולהתפרנס. זה תפקידו העיקרי של "בנק ישראל". לפקח ולוודא בכל רגע נתון שהבנק לא במצב של סיכון.

מצד הלקוח - אם הלקוח ייקח על עצמו התחייבות שהיא גדולה "על מידותיו", הרי שלא יוכל לעמוד בהתחייבות שלו כלפי הבנק, וייכנס לחובות שנושאים ריביות , הצמדות וקנסות, הרי שהבנק יצטרך לפעול מהר מול הבטוחה שיש לו במקרה הספציפי הזה. מהלך מאוד לא נעים בלשון המעטה, ויכול להגיע למצב של מעבר התא המשפחתי לרחוב, על כל המשתמע מכך. בחישוב היכולות של לקוח הלוקח משכנתא , אנו ב- TIM ממליצים שלא להתחייב ליותר מרבע מההכנסות הפנויות של התא המשפחתי. בנק שמסתפק בפחות מזה הרי שהוא מכניס את עצמו לסיכון והוא בהחלט יכול להגדיר הלוואה כזו כמסוכנת קצת יותר ועקב כך, לתמחר את ההלוואה יקר יותר מהרגיל.

מצד הנכס - כאמור לעיל, הנכס מהווה את הביטחון העיקרי לבנק למשכנתאות לצורך החזרי המשכנתא. הנחת העבודה היא, שלקוח יעשה הכל, לפני שייתן למישהו לפנות אותו מביתו. לכן, חשיבות עליונה נותן הבנק לטיב הביטחון הזה. מהו ביטחון טוב לבנק? נכס שרשום על שם הלווים בצורה מושלמת באחד מגופי המדינה האמונים על רישום נכסים, כמו לדוגמה: לשכת רישום המקרקעין-הטאבו, רשות מקרקעי ישראל או חברות משכנות שקיבלו הרשאה לכך מהמדינה. ככל שרמת הרישום מדויקת ושלמה, כך הבנק "רגוע" יותר. אם הבנק יקבל נכס הרשום בצורה מיטבית, ושלא תהיה למכור אותו במידת הצורך כך הבנק ישקול בחיוב מתן הלוואה כנגד הנכס הזה.

בעיה נוספת שיכולה להיות, למרות רישום מסודר של נכס, היא מיקומו הפיסי של הנכס. ולהלן 2 דוגמאות בעייתיות: 1. כשדירה נמצאת בבניין משותף, בקומה אחרונה של בניין ובבניין אין מעלית, כך יהיה קשה למכור את הנכס. 2. כשהנכס נמצא בישוב/כפר כשאחוז הפיגורים באותו ישוב הוא מאוד גבוה היסטורית, הרי שהבנק יעדיף שלא "להכניס ראש בריא למיטה חולה".

נחזור כעת לדיון העיקרי "ש-לשמו התכנסנו". אנו מבינים כעת שלשאלה "העתיקה" הזו של "לשכור או לקנות" , אין תשובה אחת ברורה המתאימה לכולם. יש הבדל גדול בין לווה אחד למשנהו.

אין דומה לקוח שיש לו אפשרות לרכוש דירה/נכס במזומן או במשכנתא קטנה (יחסית) והרוכש נכס מוסדר ברישומו, לבין לקוח שהסיכוי שיהיה לו אי פעם כסף לרכוש דירה/נכס, הוא סיכוי קטן ביותר, בערך כמו הסיכוי שלנו לזכות בלוטו.

השאלה בסופו של דבר מתכנסת למשפט מפתח לכל הדיון שלנו, והוא:

"מי שמתלבט בשאלה מה כדאי? לשכור או לקנות? הוא מי שיכול להרשות לעצמו להתלבט בשאלה זו". וכעת נרחיב.

אנו מבינים כעת, כי בחינת השאלה העתיקה הזו היא בעצם ברת תשובה רק במקרה שאני יכול להתלבט בה. זאת אומרת, שיש לי את ההון העצמי הנדרש, המינימאלי כיום, שעומד על 25% מהנכס הנרכש, אם אני עונה להגדרה של "זכאי חסר דירה"- מעולם לא היה לי נכס על שמי או על שם זוגתי, וזו היא לנו הרכישה הראשונה. בנוסף, יש לי כושר החזר כזה שמאפשר לי/לנו להתחייב על הוצאה חודשית ולאורך שנים רבות על סך 25% לפחות מסך ההכנסות של התא המשפחתי שלנו, נכון להיום, יום קבלת ההחלטה וההתלבטות.

מי שיתכונן כראוי לשאלות אלו, ייקח בחשבון כי החזרי המשכנתא הולכים וגדלים עם השנים, בגלל מרכיב ההצמדה או בגלל שינויי ריבית הפריים (המבוססת על ריבית בנק ישראל המתעדכנת אחת לחודש). לא תמיד, תשלומי שכר דירה גדלים בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן או בכל מדד אחר אליו יוצמד חוזה השכירות, אך בהחלט יש לקחת בחשבון גידול מסוים בתשלומים אלו שנתונים להשפעה מיידית לפי נתוני היצע וביקוש בתחום השכרת הנכסים למגורים.

נקודה כלכלית חשובה נוספת, היא תשלומי הריבית על המשכנתא, מה שלא קיים כלל בשכירות. חשוב מאוד לקחת נושא זה בחשבון הכדאיות הכלכלית של מהלך מסוג זה.

על כל הנקודות הנ"ל יש להוסיף נדבך שלעניות דעתי הוא הנדבך החשוב ביותר בהתלבטות הזו.

הנדבך הפסיכולוגי!!

השאלה הפסיכולוגית היא נושא כבד משקל בהתלבטות הזו של "לקנות או לשכור?", ומהן הן בעצם ההתלבטויות בהיבט הפסיכולוגי?

מצד אחד, האם אנו ערוכים נפשית להכנס להתחייבות ארוכת טווח של שנים רבות ולעמוד בהתחייבות כספית שלא ניתנת לשינוי מידי חודש ולאורך 20 שנים, לדוגמה? האם התחייבות כזו תדיר שינה מאתנו ובגללה לא נישן טוב בלילה? או אולי בן/ת הזוג שלנו לא יישן בלילה בגלל זה?

ובעצם, מה זה משנה? כי גם התחייבות של שכר דירה היא התחייבות כזו, או אולי זו התחייבות מעט שונה?

אם לא ארכוש היום נכס ואכנס להתחייבות ארוכת טווח, יש סיכוי שלעולם לא אוכל לרכוש לעצמי קורת גג, אז אולי נכון להכנס להתחייבות כזו? אם אשכור נכס, אצטרך "לנדוד" מידי תקופה ולחפש נכס אחר לגור בו. האם זו דרך החיים שאני רוצה לי ולמשפחתי?

לצורך הבדיקה וההשוואה, נצא מנקודת הנחה שאין לנו כל חששות בנושא ואין לנו בעיה לשנות מגורים מידי שנה/שנתיים בשכירות או מנגד, לקחת התחייבות חודשית לתשלום המשכנתא.

   

דוגמה ראשונה:

מבקשים לרכוש נכס בעלות של 1.5 מיליון ₪.

ההון העצמי הנדרש כתנאי ראשון = 25% = 375,000 ₪.

לצורך הדוגמה, נניח שיש לנו את הסכום הזה ממתנות החתונה, קצת עזרה מההורים, סבא וסבתא, וקצת חסכונות מתקופת הצבא ועבודות מזדמנות שהיו לנו.

המשכנתא המבוקשת על ידנו = 1,125,000 ₪ = 75% מערך הנכס הנרכש !!

משכנתא זו ל-30 שנים, שזה המקסימום, תעלה לנו בפועל: 808,000 ₪ !!! בסוף התקופה, ללא חישובי הצמדות למדד, ובהנחת ריבית שנתית בשיעור של 4% ריבית בממוצע.

הסכום הזה הוא רק הריבית על ההלוואה, ללא החזר הקרן!!!

ההתחייבות החודשית ההתחלתית שלנו תעמוד על סך 5,371 ₪ לחודש וזה רק יילך ויעלה ככל שיהיו מדדים ושינויים בריבית בנק ישראל. שזה מביא אותנו להחזר כללי בסך: 1,933,560 ₪ !!!

אין ספק שבעלות כזו, אוכל כבר לרכוש עוד בית, לא חבל לשלם זאת לבנק?! יופי, אוכל לומר שיש לי בית/דירה משלי, אבל זה לא נכון!! הבית/הדירה משועבדים לבנק לכל כך הרבה שנים. הנחמה היחידה שיכולה להיות לנו במקרה כזה, היא הספק שאולי הבית/דירה יהיו שווים הרבה יותר בעוד מספר שנים, מה שיפצה אותנו על תשלומי ריבית כל כך גבוהים.

לעומת זאת, בשכירות חודשית, אנו יוצאים מנקודת הנחה, שעבור דירה בשווי כזה של 1.5 מיליון ₪, נשלם בין-4,000 ₪ ל-4,500 ₪ לחודש. ללא הצמדה למדד , ללא שינוי בריביות, כי זה לא רלוונטי לשוכר. אין ספק שאם נשווה את הוצאת השכר דירה לתשלום החודשי של המשכנתא המוזכר כאן, נוכל להרשות לעצמנו נכס יותר טוב/יוקרתי שאולי כולל בתוכו גם דמי ניהול.

החיסרון הגדול הוא:

1.      הפינוי שיכול לקרות בכל שנה, אם לא סיכמתי מראש על תקופה ארוכה.

2.      בקשת בעל הנכס לעלות במחיר השכירות מידי תקופה

3.      הצורך בניוד אחת לתקופה-חוסר ודאות ואי נוחות, מה שיכול להפוך ליתרון במידה ונצליח לשדרג את רמת החיים והנכס בו נגור בהשוואה למה שהיה לנו.

 

דוגמה שניה: יש לנו קצת יותר הון עצמי לרכישת אותה דירה.

הון עצמי קיים = 30% מהרכישה = 450,000 ₪

המשכנתא המבוקשת על ידנו: 1,050,000 ₪ = 70% מימון

משכנתא זו ל-30 שנים, שזה המקסימום, תעלה לנו בפועל: 755,000 ₪ !!! בסוף התקופה, ללא חישובי הצמדות למדד, ובהנחת ריבית שנתית בשיעור של 4% ריבית בממוצע.

הסכום הזה הוא רק הריבית על ההלוואה, ללא החזר הקרן!!!

ההתחייבות החודשית ההתחלתית שלנו תעמוד על סך 5,012 ₪ לחודש וזה רק יילך ויעלה ככל שיהיו מדדים ושינויים בריבית בנק ישראל. שזה מביא אותנו להחזר כללי בסך: 1,804,320 ₪ !!!

ואני שואל: "האם אני מספיק עשיר כדי לשלם כאלו סכומים כדי לרכוש בית / דירה על שמי?!"

האם לא כדאי במקרה כזה לחפש דירה לרכישה במחיר נמוך יותר? אולי במקום אחר, שלא אגור בו?

 

דוגמה שלישית: רכישת דירה בעלות של 1.2 מיליון ₪.

הון עצמי שיש לנו: 300,000 ₪ = 25% מעלות הרכישה.

המשכנתא המבוקשת על ידנו: 900,000 ₪

משכנתא כזו "תעלה" לנו כ-646,000 ₪ !! ל-30 שנים, עם החזר חודשי של כ-4,300 ₪.

במקרה הזה , זה כבר מספרים קצת יותר "שפויים" בהשוואה לדוגמאות הקודמות.

שפוי שפוי אבל גם זה לא נורמלי!!! בואו ניקח בחשבון שמצאנו דירת חלומות בעלות חודשית של שכר דירה בגובה 4,300 ₪ לחודש. ונניח שהדירה הזו יכולה לשמש אותנו לפחות ל-10 שנים הקרובות, כי בינתיים המשפחה תגדל (אנחנו מקווים... J  ).אז כמה זה יעלה לנו רק ב-10 שנים?

4300 X 120 = 516,000 ₪ !!!! אתם קולטים את זה?! חצי מיליון לשלם ולא לראות מזה כלום בחזרה, אי פעם!!!

הון עצמי שמוזכר בדוגמה הזו, בהחלט בהישג ידם של זוגות צעירים, אם נשאר להם מעט כסף מהחתונה, אם חסכו מעט כל חודש ושמו כסף "בצד" ואולי קיבלו מעט סיוע מההורים.

כדי לקבל משכנתא כזו, אנו ממליצים על מינימום הכנסה נטו של 17 אלף ₪ בחודש עבור 2 בני הזוג, יחד. כמובן שזוג צעיר ללא ילדים יכול להסתפק בפחות. היחס הנכון בין ההוצאה לשכירות או משכנתא לבין הכנסות התא המשפחתי צריכים לעמוד על 25%.

תשאלו ובצדק, מהיכן לזוג צעיר בתחילת דרכו יש כזו משכורת?!

הבנקים בהחלט לוקחים בחשבון שלזוג צעיר בתחילת דרכו אין כאלו הכנסות, בדרך כלל, ולכן ניתנת האפשרות לצרף לבקשת ההלוואה אחד מקרובי המשפחה של הזוג, ובלבד שיהיו מדרגה ראשונה של קירבה לזוג, כמו: אבא/אמא, אח/אחות.

קרובי המשפחה בדרך כלל ישמשו כערבים להלוואה.(בדרך כלל יספיק רק אחד מהם) לעיתים הבנק ידרוש שהקרוב משפחה יחתום כלווה נוסף/לווה תומך בהלוואת הזוג וככזה, גם ישלם חלק מסוים (כ-25% ) מהוראת הקבע של המשכנתא. לאחר שהזוג יוכיח יכולת החזר מתאימה, יאות הבנק לוותר על חתימת קרוב המשפחה וייתן אישור להוצאתו מהלוואת הזוג.

נחזור כעת לדיוננו המקורי.

האם אנו יודעים לומר בוודאות מה כדאי? האם זו בכלל שאלה של כדאיות? איזו כדאיות? כלכלית? פסיכולוגית? נוחות אישית?

נוכל להאריך בדוגמאות מספריות עד אין סוף, השאלה בסופו של דבר, לעניות דעתי היא, יותר בפן הפסיכולוגי אישי של מקבל ההחלטה, האם אני מוכן/ערוך להוציא כספים על נוחות אישית בהשוואה לנוחות כלכלית מתוך חישוב כלכלי "קר".

 

 

 

 

 

בשורה תחתונה, האם אני מוכן להוציא כספים שתמיד יהיו חסרים לי עבור מגורים/נכס שלא שלי כמו עבור שכירות לעומת נכס שבסופו של דבר יישאר בבעלותי ואוכל להמירו בכסף חוזר על כל ההשקעה רבת השנים. ברור הוא שאם יש לי כספים כדי לרכוש נכס ללא משכנתא הרי שאין כלל התלבטות לא אישית ולא כלכלית, אך אם אני צריך לבקש מימון חיצוני שעולה לא מעט בצורת תשלומי ריבית, הרי שההחלטה היא מאוד אישית ואינדיבידואלית:

האם אני מסוג האנשים שלא נרתעים מקבלת התחייבות ארוכת שנים, תוך מודעות מלאה שתשלומי המשכנתא יעלו מידי חודש, ושתמיד אוכל לעמוד בהם בכבוד, ביחס להכנסות התא המשפחתי, מול ההחלטה כי אני מעדיף שלא להתחייב לכזו התחייבות תוך ידיעה כי כנראה אצטרך לעבור דירה מידי כמה שנים בדוגמת השכירות, ולהתאים את איזור מגורי המשפחה על כל המשתמע מכך, דגש על חינוך הילדים וסביבת הגידול של התא המשפחתי בהתאם ליכולות הכלכליות שלנו לאורך השנים, ובסופו של דבר להישאר ללא נכס בבעלותנו.

נתון חשוב נוסף השיקולים הוא "התרבות החברתית" בה אנו חיים.

אם בארה"ב לדוגמה, ישנה תרבות של שכירות ארוכת טווח, בה משפחה יכולה לשכור נכס לשנים רבות וללא הגבלה מצד המשכירים/המדינה, הרי שזה יכול לסייע רבות בשיקולי התא המשפחתי בשאלות שהעלינו במאמר זה.

אין ספק שכיום בישראל, אין תרבות כזו, ולכן השיקולים הם שונים ובפועל שולטת תרבות הרכישה והמשכנתאות הרבה יותר בהשוואה לשכירות. אנו רואים כיום ניצנים של דיבורים בנושא זה, אך עדיין ארוכה הדרך עד למציאת פתרונות רבים יותר בעולם שכירות ארוכת טווח בישראל.