ובכל זאת - למה יועץ משכנתאות?

השבוע נשאלתי כבדרך אגב  , מדוע לדעתי צריך להסתייע ביועץ משכנתאות חיצוני.

אני מודה, בהתחלה, הייתי קצת נבוך מהשאלה , בכל זאת זה תחום שאני עוסק בו כבר למעלה

מ-  12 שנה ולוויתי במסגרת זו  ,מאות רבות של משקי בית בהגשמת חלומם.

אבל , אחרי שהתעשתי ,ביקשתי  מהשואל פסק זמן (לא ארוך ,הבטחתי ) כדי להשיב לו בצורה  מסודרת.

 

אז קודם כל וראשית לכל ,חשוב  מאד להדגיש , על הבנקים למשכנתאות בישראל - חל איסור במתן ייעוץ

מקורו של האיסור -בתקנה שתיקן אותה בנק ישראל באמצעות הפיקוח על הבנקים.

במילים מאד פשוטות, המפקח על הבנקים  מבין  כי ,תחום המשכנתאות  הינו תחום מורכב מאד  הדורש התמצות רחבה  ונדרשת בו הבנה מעמיקה -  הפיקוח  מכיר בכך שהתחום אינו  מוכר ואינו ברור למרביתם של הלווים ,במיוחד כשמדובר בתנאים של אי וודאות.

הנה באותו ענין ,אך ממזווית  קצת שונה-

אחת לשנה מפרסם בנק ישראל את  סך התלונות שהועברו אליו ע"י לקוחות הבנקים, הבנק נוהג   לפלח תלונות אלה  בין תלונות  שנמצאו  כמוצדקות לבין כאלה שהן בהגדרה אחרות.

הממצאים לא מפתיעים, היקף התלונות המוצדקות  בתחום המשכנתאות  הוא הגבוה ביותר והוא  "מככב" בפסגות של הדו"ח הלא מחמיא הזה, כבר הרבה מאד שנים .

מכאן  ננסה לבחון את תפקידו של היועץ באשר להחלטה על  הרכב המשכנתא, כאמור נדרשות הרבה מאד תובנות, נוכח ריבוי מסלולי המשכנתא שמציעים הבנקים  ונדרש ידע בהבנת היתרונות והחסרונות שבכל מסלול משכנתא. העיקריות שבהן  :

·          שאלת ההחזר החודשי – יש לזכור מדובר בהחזר חודשי די משמעותי המלווה את הלווים לאורך תקופה ארוכה .ההחזר עלול  בתקופה ארוכה כזו  להשתנות ולהקשות  בניהול תקציב המשפחה..

·         מעבר להחזר החודשי, הלווה במרבית המקרים נדרש גם לתשלומים חודשיים של פרמיות בגין ביטוח חיים בגובה המשכנתא וביטוח למבנה.

·         שאלת הרכב המשכנתא – ישנם  כאמור הרבה מסלולי משכנתא  והשאלה המתבקשת איך נכון וכדאי לבנות את ההרכב. אלו מסלולים מתאימים ללווה  ולאלו תקופות מימון..

·         לאלה יש להתחשב גם במגבלותהרגולטוריות שקבע אותן בנק ישראל נוכח חלילה משבר שעלול לפקוד את שוק הנדל"ן.

·         בנוסף חייבת להיבחן שאלת הסילוקים המודמים של המשכנתא בעתיד. בהעדר תשומת לב ,עלול  הלווה למצוא עצמו משלם קנס היוון שיכול  להסתכם באלפי שקלים.

·         החלטה על לוח סילוקין עדיף  האם  לוח מסוג שפיצר או לוח מסוג של קרן שווה- יש בניהם הבדלים כלכליים. בשאלת ההחזר החודשי ובשאלת סה"כ הריבית שישלם הלווה.

·         החלטה על תקופת המימון האופטימאלית.

·         שאלת ההוצאות התפעוליות סביב קבלת המשכנתא.

 

כפי שנאמר  הרבה מאד נקודות  שיש להתייחס אליהן בקביעת הרכב המשכנתא.

בצורה הכי שקופה, אומר כי ,ניתן ללמוד ולהתמודד עם שאלות אלו  וניתן גם לשגות

בסה"כ-  שגיאה - עלולה להיות קשורה עם נזק כספי לא מבוטל – אבל זה רק כסף.

יועץ משכנתא מיומן, אמור להתמודד עם שאלות אלו ולצמצם עד למינימום את הנזקים בעתיד כתוצאה מאי הוודאות הקיימת.